土地の地目が変更になった場合はどうするのですか？

土地の登記簿の表題部地目が変更した場合、登記の名義人は、地目の変更が生じた日より１か月以内に地目変更登記を申請しなければなりません（不動産登記法第８１条）。
仮にこれをしなかった場合、１０万円以下の過料に処せられます（不動産登記法第１５９条の２）。
法務局の登記官は、地目変更登記がされていない場合には、職権で登記できることになっています（不動産登記法第２５条の２）。
なお、農地の場合には、原則として都道府県知事または農林水産大臣の許可を受ける必要がありますが、これに違反しますと３年以下の懲役または１０万円以下の罰金に処せられます（農地法第９２条）。
また、地目変更を要する土地が共有名義の場合には、その登記名義人の１人から保存行為として申請ができます（民法２５２条）。

広告などで『地目　山林』と書いてある場合、家は建てられないのですか？

『登記簿上は、山林ですが、実際は宅地として使える状態になっている』という意味です。
宅地にする場は、地目の変更登記の手続をとらなければいけません。
この登記は法律上の義務であり、１か月以内に申請しなければなりません。
但し、当然山林を宅地にする場合は宅地にするための 整地をしなければなりません。 その費用なども考えなければなりません。

容積率の緩和はどの様なときに適用されるのですか？

・自動車車庫
自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設は、これらを含む建築物の床面積の合計の１／５を上限として床面積に算入しない。
・地下室
建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外される。
例外はありますが、戸建住宅の場合大きく分けるとこの2つになります。

『防火地域』とはどういったものですか？

防火、防災のため、燃えやすい木造建築をしめ出して耐火性能の高い構造の建物を建てるように定めた地域です。 したがって密集した市街地等をカバ－するように定められています。 防火地域には2種類あります。
(1)防火地域　階数が3以上であり、又は延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物とし、その他の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。
(2)準防火地域　地階を除く階数が4以上である建築物又は延べ面積が1,500㎡を超える建築物は耐火建築物とし、延べ面積が500㎡を超え1,500㎡以下の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物とし、地階を除く階数が3である建築物は耐火建築物、準耐火建築物又は外壁の開口部の構造及び面積、主要構造部の防火の措置その他の事項について防火上必要な政令で定める技術的基準に適合する建築物としなければならない。

「登記識別情報」とは何ですか？

登記識別情報とは、登記の申請がされた場合、当該登記により登記名義人となる申請人に、その登記に係る物件及び登記の内容とともに、登記所から通知される情報のことをいいます。
登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号で、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。
登記識別情報は、本人確認手段の一つであり、登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため、登記所に提供してもらうことになります。

公道に対し、細長い通路で接している土地を検討中ですが、家は建つのでしょうか？

原則として土地は、建築基準法上の道路に2m以上接してないと建築物を建てることが出来ません。
したがってその路地状の部分の幅が2ｍ以上あるのかということが最も重要になってきますのでまずその幅員をご確認下さい。
またこの路地状敷地については、「路地状の部分の長さと幅員の関係」を条例で規制している可能性がありますので、事前に確認が必要になってきます。

日影規制とは何のためにあるのですか？

建築基準法上の日照制限には北側斜線と日影規制の2つがあります。 いずれも指定された用途地域などにより規制の有無・基準が異なります。
北側斜線とは、敷地の北側の隣地境界線上の一定距離の高さから、南側へ一定の角度で引いた斜線内に建築しなければならないという規制です。
比較的低層の住居地域に規制が掛けられます。
日影規制は、中高層建築物を想定した日照制限で、 周囲に実際に落ちる影の時間を規制するものです。
両者とも、地域に応じた最低限の日影規制になっておりますが、隣地へ影を全く落としてはいけないという規制にはなっていません。

道路に面していない土地に建物を建てるのは不可能ですか？

不可能です。
原則として都市計画区域内においては、道路に２ｍ以上接していないと 建築物を建てることは出来ません。
建物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に幅２ｍ以上接していなければなりません。 建築基準法では都市計画区域内の宅地について一定の道路に宅地が接していなければ建物を建築してはいけないと定めています。
これを一般的に接道義務といいます。 幅員４ｍ以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路は大丈夫ですが、幅員４ｍ未満の市道・町道等は道路中心線から２ｍセットバックする必要があります。

地下室とは容積率に計算されるのですか？

住宅の場合地下室は建築基準法上、床面積の優遇措置が受けられます。
具体的には、建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外されます。
一般的には住宅地下室容積率不算入制度と呼ばれています。

プレハブの物置も建築物として延床面積に充当するのですか？

住宅の付属物置として置くことが多いですが、土地に定着し、屋根を有している場合は、まぎれもなく建築物です。
床面積にも算入されますし、メインの建物と同じ各種制限を受けることになります。

建物の後退は絶対に50ｃｍ必要ですか？

建物の外壁後退距離の規制は建築基準法で定められていますが、その制限がない地域の場合は原則、強制的な規制はないといえます。
つまり、敷地境界ぎりぎりに建物を建てることも可能となってきます。
しかし、民法において後退距離は５０センチ必要とされていますので、ぎりぎりに建てた場合、民事上５０センチ以上離せと、隣地側から訴えられる可能性があります。
正しくは、外壁後退距離の規制がない場合、敷地境界ぎりぎりに建物を建てる権利はあるが、民事紛争を免れ得るものではないということです。

法定地上権とは何ですか？

法定地上権とは、 民法が定める土地利用に関する権利の一つです。
地上権は、本来契約によって設定されるが、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されるものです。
法定地上権が設定されるケースは、抵当権設定当時同じ所有者が持っていた土地または建物に抵当権が設定され、後に抵当権が実行されてしまった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、建物所有者の保護ために設定される権利です。
これは、同一所有者に属する土地、またはその上にある建物の一方について、抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうため、建物のために設定されていることになります。

家の構造に規制がありますか？

建物が密集した市街地では、火災が発生すると大火になる可能性が高いので、都市計画区域内では「防火地域」と「準防火地域」が定められています。 この地域は家の構造や工法が制限されますので事前確認が必要です。
「防火地域」内では、３階建て以上または延べ面積が１００平米を超えて家を建てる場合は「耐火建築物」でなければなりません。
また、２階建て以下で延べ面積が１００平米以下の家の場合は、「準耐火建築物」にすれば建てられます。 木造住宅でも定められた仕様を満足させれば建築は可能です。
「準防火地域」は、防火地域に比べると比較的規制が緩和されますが、木造住宅の場合は、延焼の恐れがある外壁や軒裏及び開口部などに不燃材料を使用するといった「防火構造」にしなければなりません。

セットバックとは何ですか？

二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させることです。
セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできません。
また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可です。
セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバック○平方メートル」といった形で表示する必要がある。 すでに後退している場合は「セットバック済み」となります。

建物が建てられない地域があると聞きましたが本当ですか？

はい。 あります。 「市街化調整区域」といって、家の建てられない地域があります。
乱開発を抑制して、秩序だった国づくりをするために、国土利用計画法という法律がつくられています。 この法律によって、日本全土は、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域に大きく分類され、それぞれの地域独自の条件に合った利用をすすめ、開発を抑制したり促進したりしています。 分類された都市地域なかの市街化調整区域というのは、当分の間市街化を抑制しようという区域ですから、一般の住宅や店舗、事務所などの建物を建てることは禁止されています。 したがって、こういう地域は空気もきれいだし、水も澄んでいて、閑静で景色もいい地域です。

その他建物が建てられない条件として
●一般の建物を建てられる地域（市街区域）内にある土地でも、敷地が道路に二メートル以上接してなければ、建物を建築できないように建築基準法で決められています。
●敷地の接している道路の幅員は4メートル以上なければ家は建てられないことになっています。
●道路に2メートル以上接していても、袋地になっている場合は建てられない場合もあります。
●一つの敷地に一つの建物が原則になっています。
●建物が建てられる市街化区域も用途によって地域・地区に細分化されて、建物の用途によっては建てられない地域があったり、またそれぞれの地域によって建物の規模、構造などが制限されています。
●都市計画で道路をつくる計画が決定している土地

などがあります。

建築基準法とは何ですか？

建築基準法というのは、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めることを目的として、昭和25年に設けられた法律のことです。
建築基準法では、次のような建築物に対する最低限の基準を規定しています。

■建築物の構造耐力の安全確保に関する基準
■防火、非難に関する基準
■建ぺい率、容積率、高さ等の形態に関する基準…など

なお、その基準の実効性を担保するために、着工前の建築確認、工事完了後の完了検査・違反建築物の是正措置など、行政手続についても規定しています。

位置指定道路というのはどういった道路ですか？

住宅を建てるために、敷地（土地）内に私道を造り、それを建築基準法上の道路として特定行政庁（都道府県知事や市町村長）に認可してもらった道のことをいいます。
建築基準法では、幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していない土地には住宅を建てることはできないと定められています。
これを「接道義務」といいますが、広い土地を数区画に分割して販売すると、どうしても道路（公道）から離れた区画は接道義務を満たすことができなくなります。 そこで敷地の一部を私道（位置指定道路）にして、住宅を建てることになるのです。
公道から奥まった区画に私道を設けた場合、その土地の形状が旗竿に似ていることから、「旗竿状土地」とも呼ばれています。

将来増改築できますか？

増築の余地がないかどうかは建ぺい率、容積率次第です。
増築の余地がないかどうかは、建ぺい率、容積率があまっているかどうかということが一番のチェックポイントですが、これらの余裕があっても道路斜線制度や北側斜線制限などで増築できないこともありますので、それらの面を合わせて総合的にチェックしてください。

建ペイ率と容積率というのはどういうものですか？

「建築基準法」では、建築できる建物の大きさを「建ぺい率」と「容積率」で規制しています。 「建ぺい率」と「容積率」は、用途地域ごとに設定されており、特に住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、これらの制限は厳しくなっています。
「建ぺい率」は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。 敷地の何％が使えるかを示すもので、各用途地域ごとに制限が定められています。
「容積率」は、敷地に対して、どれだけの延床面積の建物が建てられるかを示すもので、各用途地域ごとに制限が定められています。