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不動産購入『その他』

家を購入し引越しをする際、今住んでいる賃貸の解約はどのタイミングでするのが良いのですか?

購入される物件の引渡しが終わってから解約するのが一番安全な方法ではありますが、たいていの場合その月分の家賃も払わなければならないリスクはあります。
かといって売買契約が終わってすぐにしてしまうと万が一融資が受けれなくなり、ローン特約により白紙解約になってしまうとどうしようもなくなります。
融資の承認がおりて、売主側の買い替え先の特定など解除条件が全て整ってから解約をされるのが理想かと思います。
もしくは少々のリスクを背負っても解約の手続きを引渡し後にすると期間的に余裕を持って引越しをすることが出来ると思います。

庭に置いてある庭木や石は買主のものになるのですか?

対象の不動産の敷地に在る庭石や樹木はどうするのかを不動産売買契約のときにはっきりしておきましょう。
敷地に在る従物はこの契約に含まれるのかを売買契約書に記載しておくことで後々のトラブルの防止になります。

今後、賃貸需要はありますか?

確かに人口が減りつつある現状で、今後の賃貸需要に疑問があるかもしれません。
しかし国によっては人口が増えている国も少なくありません。
地域によっては賃貸需要が薄れていく地域もあるかもしれませんが、場所によってはまだまだ需要が見込めます。

契約の際の手付金解除と違約金はどう違うのですか?

相手が契約の履行に着手するまでは、手付金でもって解約出来ると言うのが、手付解除です。
この場合は、契約違反や違約ということではなく、手付放棄、手付倍返しでもって契約を解除する、ということになります。
これに対して違約金というのは、契約違反があった場合や、手付解除日以降の解除、相手方が契約の履行に着手した後の解除等になります。
一般的には、違約金は手付金相当額もしくは、売買代金の2割と前もって定めている契約形態が多いです。
手付金と違約金は法的には別物ですので、手付金と違約金が両方発生することはありません。

申込金と手付金はどう違うのですか?

入居申込書を提出する際に、「申込金」「預り金」「申込証拠金」などの名目で、数千円から賃料の1か月分の金銭を不動産会社に預けるケースがあります。
これは「借りたい」という意思表示を行うという事と、入居申し込みの優先順位を確保するという意味である、と言われています。
つまり、申込金を不動産会社に預けても、賃貸借契約は成立したわけではないという事です。 家主の承諾が得られなかったり、申し込みをキャンセルした場合には、契約は成立せずお金は戻ってきます。
しかし、入居申し込みをした後で気が変わって、入居申込みをキャンセルした際に返金されず、トラブルになることがあります。
そこで、預り金を預ける際に、「申込金として受領。 契約不成立やキャンセルの場合には返還する」と記入してもらうことをお薦めします。

・手付金(解約手付) 賃貸借等の契約に際し、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価証券を「手付金」といいます。
賃貸借の契約では主に、契約の成立を証することと、手付の放棄・倍額の償還によって契約を解約できることとしています。
手付金としてお金を預けた場合は、後で気が変わってキャンセルしても、お金は戻ってきません。 また、家主が入居の承諾をした後に拒否した場合は、預けた手付金の倍額が戻ってきます。
尚、このお金は契約金の内金だと思っていただいても構いません。

住宅を購入する際にローンを組むのと現金で買うのとでは、サービスや値引きに差は出ますか?

結論としてはどちらで購入されても同じです。 融資であろうと審査に通れば現金購入と同じことです。

ただ、現金購入の場合は「諸費用」といったところで 差が出てきます。
現金購入の場合登記の際の「抵当権設定費用」ローンの「事務手数料」「保証料」といったものが不要になってきます。

購入を依頼する不動産業者によってかかる費用に違いはありますか?

基本的に、不動産はどこの業者を介して売買しても同じ価格です。
諸費用も仲介手数料として不動産業者に支払うことはどこの業者も同じです。
例えば紹介された銀行や登記費用によっては、若干の差はでてきます。

希望条件の優先順位はどうやって決めるのが、一番良いのですか?

希望条件が多すぎてどうしても優先順位が決まらないという方は、以下のポイントをもとに整理してみるとよいでしょう。

1.条件は具体的に優先順位を決めて妥協できるもの・できないものを明確にする
2.物件の長所を見つけたり、短所をカバーできる工夫を考える
3.家族の希望条件を統一し、第三者の意見にあまり振り回されない
4.なぜマイホームが必要なのか、購入の目標と期限を明確に決める
5.資料請求ばかりでなく、必ず現地を見てみてる
6.信頼できる営業マンを選択し、細かく希望条件を伝える

別の会社のホームページや広告で気になる物件を見つけたのですが、そんな物件でもそちらで紹介してもらえるのですか?

もちろん紹介できます。
不動産の仕組みとしては主に業者間で物件情報を共有しているものが大半です。
ただし、その不動産業者の物件だと値引き交渉をしてくれたりとか、多少の違いはありますが、いい不動産業者なら他社物件でも値引き交渉できそうな所にはしてくれたり、知り合いからまだ空き家になっていない新しい情報を出してくれたりします。

複数の不動産業者に行っても同じ物件ばかりです。 なぜですか?

賃貸物件というものは、業者が「隠し物件」として他社に公開していないものを除いては、基本的に全ての不動産会社同士で情報を交換し合っていますので、どの不動産会社へ行っても紹介される物件は重なります。
賃貸物件はまず大家さんがいて、管理会社があります(大家さんが自分で管理している場合もあります)。
なので、どの不動産会社で契約しても、入居後は管理会社とのやり取りになります。
契約する不動産会社によっては、仲介手数料を半分しか払わなくていいところなどありますので、変わるとしたら仲介手数料の金額くらいだと思います。

チラシやネットに載っている物件は本当にあるのですか?

当然存在する物件です。 現在は不動産関係の法律で厳しく規制されており、広告業者のチェックも厳しいため、全く架空の物件をチラシに載せる事はまずありません。
しかし原稿を印刷所にまわしてから実際お客様の目にふれるまで7~10日かかり、土日を必ず挟むため、そこで良い物は無くなってしまう可能性はありえます。
良い物はチラシに載った時はもう無い可能性が高いので、営業マンと仲良くなりチラシに載る前に情報を貰いましょう。

良い物件をうまく見つけるコツはありますか?

大事なことは自身の希望条件と優先順位を明確に持つことが大事です。
希望条件がまずないと、探せるものも探せません。
まず条件を持つこと、次に情報収集→決断力!です。
ただ希望条件に固執しすぎるとよいものを見逃してしまう可能性もあります。
あまり時間をかけすぎると何がよくて何が悪いのか分からなくなってきがちなので注意しましょう。

要望に合った物件がなかなか見つからないのですが、アドバイスをいただけますか?

みなさんそれぞれご要望があると思いますが、条件面などをもう一度見直して、整理してみましょう。

※ ご予算
 価格・・・・・・・・月々いくらまでなら無理なく払えるか、目安は月収の3割です。
 諸費用・・・・・・登記費用、税金、仲介手数料等も考えた上で予定を進めましょう。

※ 間取り
 広さ・・・・・・・・・生活スタイルに見合った広さ。 今お持ちの家具の置き場所等も考慮してみて下さい。
 採光・・・・・・・・・日当たり。 健康的に暮らすには大切な要素のつです。
 通風・・・・・・・・・風通し。 採光同様健康的に暮らす大切な要素です。 風が入ってきて抜ける、風の通り道が確保できていますか。
 眺望・・・・・・・・・人それぞれですがきれいな景色を眺めながらの生活もいいですね。

いろいろな条件をふまえた上で自分たちにははずせない条件、あまり気にならない点などを考慮して全体的に考えていただくことです。  

共有名義のメリットには、どのようなものがありますか?

共有名義のメリットはいくつかあるので、簡単にご紹介します。

①贈与税がかからない
人から資金援助を受ける際には、原則として贈与税がかかります。
ただし、親や祖父母からの贈与で「住宅取得資金の贈与の特例」を使えば550万円までは無税1500万円までは税金が安くなります。
しかし、それでも贈与額が大きい場合はそれなりの税金を払う必要があります。
それならば、いっそ名義を資金提供者との共有名義にしてしまえば、資金提供について贈与税に関する心配はなくなります。

②贈与の特例をフルに活用できる
「住宅取得資金の贈与の特例」を受けるには、親や祖父母からもらった資金をマイホーム取得に充て、その金額を各人の名義の持分として登記する必要があります。
つまり、夫婦共有名義にすれば双方の親から550万円ずつ非課税で贈与を受ける事ができます。

③住宅ローン控除が複数受けられる
夫婦でそれぞれ住宅ローンを組んで、共有名義にすれば2人分の住宅ローン控除が受けられます。

④居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除が複数受けられる
将来マイホームを売却する際に譲渡所得が生じた場合、夫婦で共有名義にしていれば6000万円まで非課税になります。

⑤勝手にマイホームが処分されるのを防ぐ
共有名義にすると、共有者全員の同意がなければ不動産の処分(売却や担保提供等)ができません。 いつの間にかマイホームを売られてしまったり、借金の形に担保権を設定されてしまったりする事を防ぐ事ができます。

もし不動産の取引上でトラブルが生じた場合、どこに相談すればいいですか?

不動産業者の全国組織である宅地物件取引業協会の支部が全国にありますので、 ここに相談されればと思います。
又、不動産業者は、国士交通大臣や都道府県知事から土地建物取引業者免許証の交付を受けて営業していますので、各都道府県の不動産業の窓口でも、相談可能です。

資金計画の目安にするポイントは何ですか?

自己資金の金額(頭金+諸費用)と月々の返済額の2つの視点から判断して資金計画を立てましょう。
一般的に「頭金は購入価格の2割以上を用意する」や「頭金のほかに諸費用分も用意しておく」、「年間の返済額は年収の25%程度に抑える」などが言われています。
但し、各銀行や信用金庫によっての商品などによっては自己資金無しでも購入可能な場合もあります。

抵当物件の購入は通常より面倒だと聞いたのですが、本当に面倒なのでしょうか?

現在、販売中の物件の大半には抵当権を含めた担保が設定されていることが多く、 抵当権の設定があるだけでは、取引ではさほど問題視されません。
ポイントは、売買契約の履行にあたり、抵当権が確実に抹消できるかどうかです。

不動産の掘り出しものって何ですか?

物件が安く売り出されるには理由があります。 売主の立場で考えてみて下さい。 理由もないのに高く売れる不動産をわざわざ安くする人はいません。 何らかの理由があるはずです。
あえて言うなら知人などから直接買う等の場合でしょう。
よっぽどのことが無い限り掘り出し物を購入できる可能性は低いということになり、掘り出し物にこだわり過ぎると、せっかくの良い物件を買い損ねることになります。
相場より高く買わないようにすることは当たり前ですが、安い場合はよく注意して下さい。 良い物件を適正な価格でが基本です。
大事なのは掘り出し物を待っているのではなくいろんな方向から考えて、自分で物件を掘り出し物にしていくことでしょう。

購入する際の申込方法について教えて下さい。

ご購入の意思が固まった段階で、購入申込書または買付証明書に記入頂いてご契約となります。
不動産を見学・検討された後、気に入った物件が見つかり、購入したい意思が固まりますと、購入の申込をすることになります。
通常、口頭だけでの申し込みで受け入れられることはなく、書面にて購入したい旨の意思表示をします。
この時に出す書面を購入申込書または買付証明書と言います。

希望物件と自宅が離れているのですが、問題ありませんか?

もちろん問題ありません。 地方から都心へ、都心から地方へ、というようなお客様はたくさんいらっしゃいますので安心してご購入していただけます。

住まいのQ&A