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不動産購入について『土地』

地目とはどんな種類があるのですか?

地目とは土地の主たる用途により宅地や山林、雑種地など21種類に分けられます。 田・畑などは農地法によって、公衆用道路は道路法により使用が制限されます。
山林や原野、雑種地などは特に建築基準法上の制限はないのでそのままで 家を建てることができます。 ただし、急傾斜地や保安林など別の法律で制限されていることがありますのでご注意下さい。

境界の明示や境界プレートの復元は必要ですか?

売買契約を締結する際、売主は境界の明示をしなければなりません。
しかし境界プレートの復元などの事を指すのではなく、境界がどこなのかということを明らかにするということです。
もし隣地との間に境界のことでトラブルなどがあると、事前に売主の責任で解決しておかなければなりません。

不動産を購入するとき、消費税はかかりますか?

中古住宅を購入の場合、売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合に分かれます。
売主が不動産業者の場合、住宅は商品なので消費税がかかります。 といっても大体の場合が内税になっていますので税込みという形になります。
売主が一般の個人の場合、消費税法でいう商品にはなりませんので非課税となります。
また、土地の売買については、そもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから、売主が業者の場合も、一般の個人の場合も消費税法上非課税となっています。

ハウスメーカーと工務店との違いは何ですか?

ハウスメーカーというのは、モデルハウスで、実際の完成品を観て価格をチェックし、検討して買うことが出来ます。 つまりひとつの商品として考え、今一番売れるものを提供しています。
建設会社や工務店は地元業者で、小回りが効くので細やかな希望に応えてもらえます。
工務店では、自分たちの家作りへ自分たちも積極的に参加し、家作りの楽しさが味わえます。 コスト的にも割安の場合が多いです。

地鎮祭や上棟式をしなかった場合どうなるのですか?

特にどうなるというものではありませんし、 必ずしなければいけないということではありません。
それぞれの価値観や気持ちの持ち方の問題になってきます。

購入物件の効率のよい探し方はありますか?

まずは当たり前のことですが買う目的をはっきりさせ、優先事項と妥協できる条件を明確にしておきましょう。
次に、希望のエリアでの間取りや広さに対する相場を把握した上で、物件をいくつか実際に見ていくことです。
さらに不動産会社の担当の営業マンとしっかりとコミュニケーションをとり、自分の希望条件などを的確に伝えることです。

公簿取引と実測取引の違いは何ですか?

公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、以後その金額を変更しない方式です。
一方実測販売方式は契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式です。
これらの契約方式の併用として、暫定的に登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を清算する方式もとられていますが、実務上はこれも実測売買に含まれると解されています。

商業地を購入する際、気をつけなければならない点などはありますか?

商業地は「商業活動」の場ですので、土地の収益性が高いものほど優れた土地ということになります。
具体的に気をつけると良い点は、通行量の多さ、店舗の集積度等の環境条件、接面道路の広さ、連続性の状態等の街路条件、都心、駅、官公署への距離等の交通・接近条件、法定容積率の大きさ等の行政的条件、さらには画地の間口の広さとか形状の良否等の画地条件などがあります。

土地の売買契約を済ませ、手付金を支払いましたが、他に良い土地が見つかりこの契約を解除したいのですが可能ですか?

通常、契約は守らなければなりませんが、この場合、手付を放棄すれば解約できます。
手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。
一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。 買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。
ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的を果たせないので、 売買代金の1割ぐらいが一般的です。
宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、2割を超えてはいけません。 「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に取りかかる前までにしなければなりません。

以前田んぼだった土地は地盤調査をすれば大丈夫ですか?

地盤調査をする意味としては、OKかNOかの返事が出るのではなく、その敷地の地盤内容を知り、その結果に基づいた基礎工事(補強)をすることにあります。
田んぼの跡地でも、建物が建てられないという結果は出ないと思われます。 結果としてどういう基礎補強が必要かが分かるような内容になります。
経験値としては、数メートルから十数メートルの杭工事が必要になると思われ、補強費用は安くて100万円、それ以上の費用になることも多く、この費用を土地の価格に合算して、土地単価を見直してみて下さい。
ちなみに、田んぼや湿地の場所は、低地になっているケースが多く、水害などの災害の危険性も考慮する必要がございます。
大規模な造成地で、治水に関して、大規模な調整池が作られているなど万全の対策があるのかないのか、周辺地形(川の有無、高低差)を観察し、そういう災害時にどうなるのか推察してみて下さい。
報道などの影響により、建物のことだけに囚われがちですが、建物そのものは、きちんと調査し、適切な対策(工事)をすれば、ある程度大丈夫なのではないかと思っています。
それよりは、上記のような災害時にどうなるか、建物がいくら無事でも水浸しになったり、土砂崩れなどがあっては意味がないですから。
あと、田んぼや湿地の場所は、周辺が高くなっており、そこだけ低いような谷地の場合、湿気がこもりやすくなるので、建物にも生活にも影響が出ます。
むしむしじめじめする場所での生活は不快指数が上がります。

土地を見に行く時のポイントはありますか?

下記の項目をチェックしておくと良いでしょう。

– 土地の環境=水はけ、日当たり、風通しなど
– 用途地域=市街化区域or市街化調整区域など
– 前面道路=接道方位、道幅(セットバックの要・不要)
– 敷地の形状(地形)=整形or不整形(接道幅など)
– 敷地面積、建ぺい率、容積率、私道の有無(負担金含む)
– 各種制限=高度地区、防火地域、風致地区、建築協定など
– 近隣・道路の関係=他との敷地高低差(擁壁など)
– 隣地との境界線=明示されているか?越境物は?
– 土地の経歴=以前は何だったのか(川・田など)
– 災害被害の経歴=洪水や土砂災害など防災マップと比較
– 水道・ガス・下水=引き込みの有無、埋没位置や管の状態など
– 騒音・振動の有無=幹線道路からの距離や周囲の環境
– 通勤・通学環境=最寄り駅、最寄のバス停、各所要時間など
– 周囲の施設=学校や公園、役所、銀行、郵便局など
– 周囲のお店=日常の買物場所、コンビニなど
– 迷惑施設=墓地・工場・ラブホテル等の距離と影響度
– 電柱の位置=敷地内or敷地外
– ごみの収集場所=近すぎても遠すぎてもNG
– 都市計画道路の有無=その土地以外にも近隣も含めて

サラリーマンに畑は買えないのですか?

買えません。

農地法という法律により、規制されています。
農地は原則、農業従事者(耕作者)等でないと買えません。
遺産分割による財産分与で取得する場合等はOKなのです。
でも、農地を農地のまま手に入れることはできませんが、農地を宅地、雑種地等にする目的で取得することは許可を受ければ可能です。
これを農地転用許可制度といいます。
この農地転用許可を受ければ、その土地を手に入れることができます。
正式には「農地法第5条による許可申請」といいます。
この許可申請はその畑が所在する農業委員会を経由して、都道府県知事にすることになります。

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