不動産売却について – 一戸建て・マンション・土地の事ならセンチュリー21マルヨシへ！
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査定はあくまで査定ですので必ずしもその金額で売らなければならないというものではありません。
しかし査定価格の中には我々が不動産のプロとしての見解をもって、客観的に物件を評価し適正と思われる価格が算出されています。
仮に査定額を大きく上回る価格で販売した場合、当然期間も長期を覚悟しなければなりません。
その結果、売れ残りのイメージも定着してしまい、結局は査定額を下回る額での売却になるケースもございますので、ある程度は査定額を参考にした上で希望額に近づけるようにしましょう。
基本的には、以下のものが必要となります。
・権利書『登記識別情報』
・印鑑証明書１通
・実印
・本人確認のための運転免許証等
・抵当権がある場合は抹消書類
・権利書の住所と印鑑証明の住所が違う場合は住民票等が必要になります。
相場より高めに設定した売出価格が原因なら、下げるしかありません。
誰しもできるだけ高く売りたいと思うものですが、相場に即した価格でなければ、いつまでも売却はおぼつかないでしょう。
時間だけをむだに費やすことになります。
価格が高いなら、対策は単純です。
いささか厄介なのは、相場並みの価格設定をしたにもかかわらず、なかなか売れない場合です。
趣味が時流に合わなくなった物件、あるいは売主の好みが強く反映している物件などは、品質が悪くないとしても、ご購入のお客様が出にくいものです。
この場合は、相場より価格を低めにするか、ある程度の時間を覚悟しなければなりません。
ときには、広告の仕方で何とかできる場合もあります。
通り一遍の内容ではダメです。
その物件の「良さ」を分かっていただけるお客様に向けて、その「良さ」がうまく表現できているか。
難しいですが、そんなことが突破口になることもあります。
建物には、構造的に法定耐用年数があります。
この法定耐用年数は、木造住宅は22年、重量鉄骨造は34年で、鉄筋コンクリート住宅は47年と法定耐用年数で定められています。
そして、税務上は建築物は減価償却できるので、法定耐用年数内の物件は、減価償却として節税に計上できるメリットがあります。
そのため、築年数が維持経費の面から不動産価値のポイントとなります。
通常この法定耐用年数を考慮したうえで、木造中古アパート場合は、築15年が売却や買換えのチャンスと言われたりもします。
そしてこの法定耐用築年数である築年数と関連して、収益率や稼働率も収益物件特有の査定要素です。
収益物件に関しては、投資が目的なので、年間家賃収入やそのマンションアパートの稼働率が価格を大きく左右する要因になります。
一般的には、売買契約時と物件引渡し時の2回にわけて代金が入ります。
売買契約時にはまず手付金として代金の5～10％程度の金額が入り、次に物件引渡し時に残金が入ります。
売却価格が正式に決定するまでは、手数料、税金などの正確な金額は算出できませんが、おおよその目安をあげていきます。
マンションの売却時にかかる主な費用は以下のようなものがあります。
・印紙代
・仲介手数料
・登記費用（抵当権があった場合）
印紙代は、マンションの売却時の契約書に貼付するもので、金額は売買金額によります。
仲介手数料は、通常、物件価格の３％＋６万円＋消費税ということになっています。
この手数料は、成功報酬ですので、契約が成立しなければ支払う必要はありません。
売却マンションに抵当権が付いていた場合は、抵当権の抹消費用、司法書士への報酬などの費用も発生します。
その他、印鑑証明の取得費用、引越し費用などがあります。
それ以外にも個々のケースによって費用が発生することがありますので、しっかり計画を立て、計算しておいたほうが良いでしょう。
売却される時、不動産の価格(査定)は不動産業者による査定価格が元になっている場合がほとんどで、不動産鑑定士の先生による鑑定というのは、一般的にされてません。
ちなみに不動産業者が行なう価格査定は一般的には無料です。
お手持ちの不動産を少しでも高く売りたいのは誰でも考えますね。
確かに、査定価格より高めで売り出して、うまく売れる場合もあるでしょう。
かなり気に入ったのでどうしても欲しいとか、急いで引っ越しを考えている、など買い主の理由はさまざまなので、タイミングが合えばスムーズに売れることもありえることです。
ただし、買い替えなどの場合には不向きです。
なぜなら、たまたま売れることを狙うとリスクが生じるからです。
時間に余裕のある売却だけのケースならともかく、通常は売却と購入を同時に進めることになります。
となると売れる確率の高い査定価格から数％程度の範囲内の価格が安全ですというわけです。
その意味では不動産会社の査定価格を信じることが大切で、あまり欲張るとよくないようです。
可能です。
不動産取引で成約までの期間や価格、引き渡し、瑕疵、様々な条件など何らかの不満を残したまま契約した経験がある方も中にはいらっしゃいます。
しかし個人売買では間に業者やブローカーが介在しないので、売り主と買い主双方が直接、お互いに納得するまで話し合うことができます。
売買契約書の作成や役所に出向いて調査が必要な場合など、多少、面倒な部分もありますが、業者が介在しているときと違って納得できなければ直ちに中止することも簡単にできます。
■清潔感を出す
整理整頓され、きれいに使われている家という印象は、そのまま住人の印象にもつながり、物件の付加価値を高めます。
逆に掃除もしていない汚い家は、たとえリフォームすると考えている買い手であっても、家の傷みや古さをより一層連想させてしまうマイナスポイントになってしまいます。
特に女性の場合は、水回りの清潔さに目がいくのでキッチンやトイレ、風呂場などのカビや汚れを落とし、念入りに掃除にしておきましょう。
古い水栓を最新の水栓に取り替えるだけでも印象は違います。
汚れのひどい場合は、プロのハウスクリーニングに依頼することも考慮にいれておきましょう。
■すっきり感を出す
とにかく無駄なものは片付けて整理整頓しておきましょう。
物をあまり置かず整理整頓された家は、部屋をすっきり見せ広々と感じさせます。
引越で捨てる予定の物は、物件案内の前に処分してしまったほうがいいでしょう。
第一印象となる玄関のすっきり感は特に大切です。
靴は下駄箱にしまって玄関を少しでも広く見せましょう。
■明るさを演出する
玄関や室内が薄暗い部屋は、マイナス印象を与えます。
特に明るい外から入ってくる客はなおさらです。
物件案内の際は、カーテンを開けたり、部屋の電気を全てつけるなど明るさを演出することも必要です。
電球が切れているという場合には、事前に取り替えておきましょう。
窓を綺麗に拭いておくだけでも、随分明るくなります。
また、明るさだけでなくライティングを工夫するだけでも部屋の印象が良くなる場合もありますので検討してみて下さい。
■生活感を出さない
生活感を感じさせるものに生活臭があります。
その家独特の匂いは、住人には気にならなくても他人には感じやすいものです。
物件案内時には窓を開けたり、換気扇を回して空気を入れ替えておきましょう。
ベランダなどに掛けてある洗濯物も生活感を感じさせますので取り込んでおきましょう。
キッチン、トイレ、風呂場の汚れや匂い、汚れたカーペットなども同様に生活感がにじみでますので注意が必要です。
その他、トイレ便座の壊れの補修、痛んだフローリングのニス塗り・ワックスがけ、焼けた畳の表替えなど、できる範囲のことをしてあなたの家の付加価値を上げることが大切です。
購入希望者の多くは、新築物件のモデルルームを見てきた目の肥えた客だということを認識し、物件案内時にはショールームのような気持ちでのぞみましょう。
一般的には、2～3月、9～11月にマンション売買が活発化しやすいと言われております。
とくに、2～3月は、転勤などの需要があり、1年の中で最も不動産の流動性が高まる時期なのです。
この時期を踏まえて売却する方法もオススメなのですが、時期以外にも「売れるタイミング」があるのです。
それは、「税制や補助の動向」です。
政府が不動産購入に対する補助を出すケースもありますし、銀行が新しい住宅ローン商品を発売し、それが大きな注目を集めることもあります。
このような場合は、たとえ上記の時期でなくても、購入希望者が現れやすいんですね。
さらには、「近隣に新しい生活インフラが出来る」という場合も、売り出すに良いタイミングでしょう。
「駅」や「スーパー」など、これらの生活インフラが近隣に出来る場合、
地価が上がる可能性もありますし、その利便性を見越して買い手も見つかりやすいのです。
もちろん、生活インフラの整備は、売却価格を上げる効果もありますよ。
「今度、近くにスーパーが出来るんですよ」となれば、当然、査定ポイントとしてはプラスに働きます。
・時期（9～11月or2～3月）
・税制や補助
・生活インフラの動向
これらを総合的に踏まえて、売却時期を見極めることもスムーズな売却をするひとつの方法です。
中古住宅の瑕疵とは、主要構造部位の腐食、給配水管等の不良、雨漏り、白蟻被害といったところを一般的には指しています。
今回のお話は、付帯設備の不具合という事なので、結果、瑕疵には該当しないと思われます。
ただし、契約時に「付帯設備表」という書類を作成しますが、その時に給湯器の故障が無しとしているにもかかわらず、故障していたという事になれば告知内容と違うという事で別の形で責任を問われる事はあるかもしれません。
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の所有者に課せられます。 そして支払い済みの固定資産税・都市計画税については引渡日を境に日割りで清算致いたします。 もし、４月１日に引渡しをした場合、売主様は既に固定資産税を一年分支払っています。 そして４月１日を基準に買主様から日割りの金額を受け取ります。
特に必要ありませんが、一般的に使えない状態のものを受け取る方はいらっしゃらないので、修理しないのならば撤去を希望される買主様が多いと思われます。 また、設備の中でも給湯器のような日常生活に不可欠なものに不具合がある場合、買主様はあまり良い思いはしないので、この場合は事前に修理しておくことをお勧めします。
査定価格が販売価格になることももちろんありますが、販売価格というのは売主様ご自身が、最終的に決めていただきます。
査定価格とは、客観的に物件を評価し、周辺の相場や事例などを元に、適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売却活動をはじめると、長い期間売れず、売れ残りのイメージがついてしまえば、結局査定よりも低い金額で売るしかないなど、大きなリスクを背負うことにもなります。
販売価格を決める際は、じっくりと不動産業者などに相談し、決めていくことをお勧めします。
はい。
事前にお申しいただければ近隣の方に内密での売却を実施させていただきます。
ネットや広告の掲載なども控えさせていただき、完全秘密厳守で売却しますのでご安心下さい。
相続した土地の評価は、国税庁の財産評価基本通達によりますが、２種類の評価方法がります。
市街地の宅地には、その宅地の面する道路に付けられた路線価（国土庁発表の公示価格の８割相当額）に土地面積をかけて出す路線価方式が適用されます。
一方、農村部や郊外地は固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式が適用されます。
なお、借地や借家の敷地を相続した場合には、まず自用地として評価し、その額から一定の評価減をして算出します。
遺産の土地を分割する方法にはいくつかあります。
現物分割（げんぶつぶんかつ）
あの土地は長男に、あの建物は長女に、預貯金と有価証券は次男に、山林は長男２分の１次男２分の１割合で・・・といったように遺産そのものを現物で分ける方法です。
現物分割では、各相続人の相続分きっかりに分けることは難しく、相続人間の取得格差が大きいときは、一部の資産を売却するなどして、その格差を売却代金で調整したり、自己資金で調整（代償分割）したりします。
換価分割（かんかぶんかつ）
遺産を売却してお金に代えた上で、その金銭を分ける方法です。
現物分割では、遺産を各相続人の相続分どおりに分けることは難しいため、各相続人の法定相続分きっかりに遺産を分割したい場合などにこの方法をとります。
但し、この場合は、遺産を処分しますので、処分費用や譲渡取得税などを考慮する必要があります。
代償分割（だいしょうぶんかつ）
遺産の土地建物を長男が取得する代わりに、次男に３００万円、三男に２００万円支払う・・・といったように、相続分以上の財産を取得する代償として他の相続人に自己の財産（金銭等）を交付する方法です。
そんなことはありません。
権利書がない場合でも、保証書という書面を作成すれば、登記をすることができます。
しかし、その手続は煩雑です。
まず、新事前通知を行うことになります。
これは日本郵便の本人限定郵便を売主宛に送り、売主は運転免許証やパスポートなど本人しか持っていない証明書を提示することによってのみ受領ができます。
その事前通知書の中には、書類が入っていてその書類に実印を押印して再度登記所に提出した際に登記手続きが進められます。
これからは権利書があるかどうかを事前に確認すると共に、紛失している場合は別途手続きが必要になります。
この事前通知は原則ですが、登記を業とすることができる代理人（司法書士、弁護士）による本人確認制度が創設されました。
これら代理人が登記の申請本人であることを確認した場合は、「本人確認情報」を作成しその情報を添付すれば、原則として登記はすみやかに行われます。
本人確認は、資格者代理人が、当事者に実際に会って面談し、原則として本人確認資料の提示を受けて行います。
貸家を売るときは、貸家のままで引渡すか、貸家人を立ち退かせて空き家で引渡すのか、それをはっきりさせておく必要があります。
貸家のまま売るときは、貸主が代わるということを借家人に通知し、貸主を変更するという手続きをとり、敷金をどうするか決めておきましょう。
敷金の取り決めが何もないと、借家人が立ち退くとき、借家人は新家主（買主）に敷金の返還を請求し、それと同額を新家主（買主）が旧家主（売主）に請求することとされています。
農地は、大きく分けると「純農地」と「宅地見込地」の二つがあり、それぞれの価格水準は大きく異なることが一般的です。
純農地は、収穫される農作物から得られる収益を基礎とした価格水準にあり、一般的には農地法第３条の許可による農地の売買価格が該当します。
宅地見込地は、現況は農地であるものの周辺の宅地化が進行しているため、宅地造成後住宅・事務所等の宅地利用することが期待される農地のことを言います。
一般的には、農地法第５条の許可による農地の売買価格が該当し、純農地の価格を遙かに上回ることが通常です。
知っている情報は全て包み隠さず開示して、その上で契約を締結することが望ましいです。
告知すべきかしなくてもいいものかの判断基準については、「その事実を知っていなければ買わなかったであろう」と認められるかどうかという抽象的なものであり、事件・事故の内容、経過年数、その後の利用状況など具体的な基準があるわけではございません。
火事があったことが物件の瑕疵（欠陥）にあたるかどうかということは、火災によって人的被害があったかどうか、火災原因などによって変わります。
最終的に告知する義務があったかどうかを判断するのは裁判所になります。
難しい問題となりますが、告知したほうが望ましいものの、法的（取引的）には、告知しなくても問題はない場合はあるのではないでしょうか。
また、売却をする際は、依頼する不動産会社の見解によって変わることもございますので、充分なお打ち合わせをして下さい。
不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。
媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを依頼主（売主）が選択することができます。
媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。
また、宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。
専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。
一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
法律違反にはなりません。
宅地建物取引業の免許を必要とする「宅地建物取引業」とは宅地建物取引業法という法律によって以下の様に定められています。
第一章 第二条の二 宅地建物取引業
宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
とされており、「業として行う」とは、不特定多数の者のために反復継続して行う行為と解釈されていますので、個人が自己の不動産を売却したり、個人が直接売主から購入することは法律違反にはなりません。
まず、不動産査定書をどうして手に入れたいのか、目的によって依頼先も変わります。
不動産会社は、契約が伴っての業務であり、手数料収入になりますので、単純に査定書だけを作成してくれと依頼しても断ってくる業者もあるかと思います。
売却が目的もしくは最終的な行き先になるのであれば、不動産会社に依頼してもよろしいかと思われますが、それ以外の査定そのものが目的の場合、依頼先は「不動産鑑定士」になります。
不動産鑑定士さんの場合、鑑定（査定）そのものが業務になりますので、ご依頼のまま査定書を作成して頂けると思います。
その際は、作成手数料が発生します。
また、不動産会社が作成する査定書には、特段と規定や書式はなく、各不動産会社によりまちまちです。
独自に作成しているものですので、非売品であり、一般の方が入手するのは難しいです。
不動産会社の業務として、査定書を提出することが望ましいものの現実に全ての不動産会社が作成しているとは限りません。
不動産を購入する側を前提とした内容です。
まず、所有権移転登記（売主→買主）の手続きでは、印鑑証明書は必要とされていません。
買主側で印鑑証明書が必要となるのは、住宅ローンの手続き関係です。
この際、銀行提出用に２～３通、抵当権設定用に１通です。
しかし購入する不動産の内容や借入内容、取り扱い金融機関などにより、必要とする通数は変わります。
気になられるようでしたら必要な通数は、
どこに提出するためか、不動産会社、金融機関にご確認下さい。
できます。
ただし、抵当権を抹消しなければなりません。
当たり前の話ですが、不動産物件を買う人にとって、抵当権が付いたまま（担保に入ったまま）買うなんて事は嫌に決まってます。
そして抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを全部返済して初めて抵当権が抹消できますから、残りの債務を全部返せない方の場合は抵当権を抹消できません。
ですからその場合には住宅ローンが残っている不動産物件を売る事はできないという事になります。
住宅ローンの全部返済（完済）については、不動産売買の前でも良いですし、不動産売買と同時にでも構いません。
いずれにしても銀行にもいろいろ段取りがありますので住宅ローンを借りている銀行に話をする事が必要です。
買い替えの場合、いろいろなパターンがあります。
いくつか例をあげてみますのでご参考下さい。
1.現在の家には住宅ローンがなく、ある程度の自己資金もあり、新たに住宅ローンを組むことが出来る。
この場合、新しい住宅の購入に際しては深刻に考える必要は特にありません。
2.現在の家には住宅ローンはないが、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。
この場合、新しく購入する不動産の資金に、現在の家の売却資金を充てることになります。
購入先行の場合、仮住まいなどの準備が出来る時は、まず売却して資金を確保してから、新しい住宅の購入に向かいます。
3.現在の家には住宅ローンがあるものの、自己資金があり、住宅ローンを組むことが出来る場合。
この場合は、新しい住宅の購入は問題ないでしょう。
しかし、現在の住宅ローンの取り扱いがどうなるかによって、新しい住宅ローンの組み方や現在の家の売却方針が決まってきます。
事前によく不動産会社や銀行と相談することが大切になります。
4.現在の家には住宅ローンがあり、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。
この場合、まず売却をし資金を確保する必要があります。
仮住まいが出来るのか、売却した資金で希望通りの家が買えるのか、動き出す前によく検討する必要があります。
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