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収益物件・不動産投資ついて

入居者の募集や設備などのトラブル事項などの管理は、面倒ではないのですか?

面倒なことは多いです。
解決方法としては管理会社に委託する方が一般的です。
管理会社に委託すると運営するにあたってのわずらわしい業務を 全て請け負ってくれます。 管理・入居者募集・更新・退去・クレーム処理などを 一貫して請け負ってくれます。

築20~30年のマンションでも賃貸できるか心配です。

「築20~30年」といえばイメージ的に古いと思われる方もいると思いますが、30年前のものでも計画的に修繕・メンテナンスがしっかりしている物件はきれいで賃貸としても充分成り立ちます。

マンションとアパートはどこが違うのですか?

アパートは階数が2階までで木造、あるいは軽量鉄骨造りが中心なのに対し、マンションは階数に制限はなく木造がないという点が異なります。
アパートは小じんまりとしていて家賃が低め、マンションは小洒落ていて家賃もアパートより高いという印象があるかもしれません。
しかし、同じ築年数だとマンションの家賃の方が少し高いのが一般的ですが、築年数の浅いアパートと古いマンションとではアパートの方が高くなります。
家賃は構造ではなく築年数と周辺の利便性で設定され、アパートだから、マンションだからということは関係しないのが実際のところです。

不動産投資をするにあたり、一番大事なことはなんですか?

「リスクがある」ということを認識しておく事が大事です。
いかにして予めリスクを少なく抑えるかを考え、綿密な資金計画をたてることが大事といえます。

投資用不動産は好立地で設備がしっかりしてれば空室を防ぐことが出来ますか?

確かに好立地で設備も良いと空室リスクは大幅に下がるでしょう。
しかし、周辺の環境が変われば必ずしも好立地とは言えなくなる場合もあるので注意しましょう。

公務員ですがマンション経営は可能でしょうか?副業扱いになりませんか?

可能です。
確かに公務員の方の副業は制限されていますが、 全く出来ないというわけではありません。
現に公務員の方で不動産による収入を得ている方もおられます。
但し、そういった特例もありますが、地方団体などによって 内容や条件などが違う場合もありますので 必ずしもというわけではございません。

外観や室内の改装・修繕費用などは全てオーナー負担ですか?

所有する不動産に関する修繕費用などは、全てがオーナー負担ではございません。 入居者が負担する部分と、オーナー様が負担する部分とがあります。
入居者の入れ替わりの際の室内内装のメンテナンスなどは、入居者の敷金から精算させていただきますので、オーナー様の負担はございません。
入居者が入れ替わる際、当然室内の内装や美装などが必要になってきますが、その費用などは入居者からの敷金からまかないますので直接オーナー様に対する負担はございません。

現在土地を所有してますが、その土地にマンションを建てるか、中古で購入するか悩んでいます。 何かアドバイスはありますか?

これは現在お持ちの土地がどんなものかによって変わってきます。
もしその土地がアパートやマンションなどの建築に適しているようなら、建てることをオススメします。
もしそうでなければ中古の購入をオススメします。
収益物件に適すかどうかの判断が難しければ、その土地の近辺の賃貸不動産会社などに問い合わせしていただくと良いです。

借主がしっかり付くにはどういったところに配慮すれば良いですか?

立地が重要であることはいうまでもありませんが、設備関係にも配慮すると良いかと思います。
物件次第ですが、エアコンや浴室暖房、浴室乾燥などは学生層に人気があります。
また女性の方も多いのでTVモニター付オートロックや 防犯カメラなどセキュリティー面にも配慮があると良いでしょう。

不動産投資で新築マンションと中古マンションはどちらの方が利回りは良いですか?

通常利回りだけでみると中古マンションの方が高利回りとされています。
中古マンションの方が表面利回りとしては良いのは、不動産広告などを見ても一目瞭然だと思います。
しかしあくまで表面利回りだけの話であって、実質利回りとしては新築マンションには改装や修繕の必要があまりなく、実質経費などを含めて計算すると中古マンションだけが有利とは思えません。

リスクを背負わずに不動産投資は可能ですか?

不動産投資をする上で全くのリスクを背負わずにというのは 不可能に近いでしょう。
リスクを無くすことは出来ませんので、いかにリスクを最小限に抑える事が 出来るかが重要になってくるでしょう。

現在住宅ローンを支払っている状態ですが、マンション投資用の融資は大丈夫ですか?

問題ないです。
住宅ローンは自身が住むためのローンであり、収益として利益を生む為のローンとは別物です。
自宅のローンは負債でしかないですが、収益マンションは利益です。
そのマンションをうまく運用して利益を生めば、住宅ローンの支払いも楽になります。

不動産投資でよくインカムゲインとありますが、どういう意味ですか?

インカムゲインとは、投資対象が生み出す収益のことで、投資対象を手放すことなく継続的、定期的に見込める利益のことをいいます。
不動産投資においてインカムゲインとはおもに「賃料収入」のことをさします。

『表面利回り』と『実質利回り』とよく聞きますが違いはどんなところですか?

表面利回りとは、年間賃料収入を購入価格で割った利回りのことをいいます。
実質利回りとは、実質賃料収入を購入費総額で割った利回りのことをいいます。
年間収入から管理費、修繕費の諸費用を引いたのが実質賃料収入で 購入価格に、購入時にかかった諸費用を合算したのが取得費総額となります。

私たち夫婦は共働きなのですが、マンション経営をする場合どちらの名義でいくのが有利ですか?

現在の状況など様々な条件によって異なってきます。
ですのでどういったものかをご説明します。
不動産投資の節税効果は、今の会社の所得と不動産で得た所得を損益通算して、確定申告で所得税の還付を受ける事が出来るものです。

不動産投資が注目されているのはなぜですか?

資産投資をして利益を生もうとしたときにこの低金利時代銀行に預けても金利はわずかです。
しかし不動産においては 以前のバブル期に比べ不動産価格は半減しているものの、賃料というのはあまり変わっていません。
さらに低金利時代だからこそ借り入れ時に金利が安いというメリットもあり、注目を集めていると思います。

投資用不動産と考えた場合、広い目の部屋かワンルームかどちらが有利でしょうか?

不動産投資として収益・利益を生もうとした場合、ワンルームの2倍の2DKぐらいにしたところで家賃が2倍とれるわけではなく、資産運用の利回りとしては低効率です。
例えば設備関係(お風呂・キッチン・洗面)を高級なものにし、高めの家賃設定でしたとしても、 賃借人が変わる際の、修理費用などにも結構な出費になってしまいます。
ワンルームが資産運用でポピュラーになっている理由は学生・OL・単身者など、ニーズ性が強く、空き室リスクも少ないためです。
逆に2DKなどの場合、家賃と同額やあるいはそれ以下で住宅ローンの返済が出来てしまう場合があるので、賃貸需要としては限られてきそうです。

ちゃんと入居希望者があるか心配です。

ワンルームマンションの場合の入居者は学生というイメージが強いと思いますが 最近ではあながちそうでもない傾向にあります。
当然場所にもよりますが、男性・女性単身者の場合や単身赴任や出張などで使うために企業が借りるという場合もあります。
引越しの手間などから単身者の場合は長期間継続しての貸借が多いです。 単身者人口も年々増加しているのでこういった多彩なニーズから今後も高い賃貸入居率が期待できます。

不動産投資を購入するにあたって、利回りだけで決めても良いでしょうか?

利回りというのは賃貸人がいてはじめて成立するもので、借り手が出て行ったときにすぐに入らなければそれだけリスクも大きいです。
将来、大きな修繕をしなければいけなかったり、誰も借り手がつきそうにない場所だったり各々の問題があります。
例えば建物がかなり古くても利回りがよく、立地的にも人気のある場所なら、最終的に土地販売で元が取れるケースもあるでしょう。
利回りだけで決めてしまうのは危険だといえます。

収益マンションは大体どの様な方が購入されるのですか?

今までと違い、最近ではサラリーマンの方や自営業者の方など 様々な業種の方が購入希望されてます。
年齢も若くて30代から退職後の方までと幅広く、購入動機も私的年金、インフレ対策、相続税対策など多彩なニーズがあるようです。

サラリーマンが副業でマンション経営をする場合、会社に内密でできますか?

複数の場所から収入を得る場合、確定申告が必要になることがあります。
その際、所得を申告するとその分現在の給与と合わせて計算されます。
住民税は合算して給与所得から差し引かれるため、勤め先にも副収入の存在が知られてしまいます。

収益マンションを売却する際どの様にすれば良いですか?

一般的には不動産会社に相談することになります。 収益マンションといっても売却の手順や方法などは一般住宅と ほぼ同じです。

マンション経営をするといろいろと出費はかさみませんか?

マンション経営をするにあたって、購入資金を借り入れた場合でもほとんど、ローン返済は月々の家賃収入でまかなえますので心配要りません。
マンション経営を始めることにより、今まで支払っていた生命保険、年金保険の保険料や、貯蓄の負担を見直すことも可能になり、家計全体のコストダウンを実現される方も多くいらっしゃいます。

マンション経営の仕組みはどの様になっているのですか?

まず、マンションを購入します。
そして購入したマンションを、第三者に賃貸する事により、オーナーには定期的に安定した収入を得ることになります。
その得た金銭の中から、ローンやその他の費用をまかないます。
マンションという不動産(資産)をうまく運用することで一定の安定した収入を得る事が、マンション経営と称されています。

収益物件を購入する際ファミリー向けよりワンルームの方が有利なのですか?

それぞれのメリットデメリットを比較するとよいでしょう。

まず家賃ですが、ファミリータイプの場合家賃も大きさにより値がはります。 空室さえ作らなければうまく回りそうですね。
一方、ワンルームの場合一部屋の家賃は安く設定されています。 空き室の場合のリスクは少なそうです。

次は入居率ですがファミリーの場合の方が定住率が一般的には高いです。
こういったメリットやデメリットはそれぞれあるものの 結局は立地や諸条件によって傾くものだと思います。
それらを考慮してトータル的にお考え下さい。

マンション、アパート、コーポ、ハイツの違いは何ですか?

「マンション」と「アパート」の違いは、建物としての構造が違います。 主に分譲賃貸マンションなどに多い”鉄筋コンクリート造”や”鉄骨鉄筋コンクリート造”、”重量鉄骨造”といわれているものが「マンション」で、それ以外の”木造””軽量鉄骨造””2×4(ツーバイフォー)””プレハブ”といわれるものが「アパート」もしくは「ハイツ」「コーポ」と一般的に理解されています。
「アパート」「ハイツ」「コーポ」に明確な違いはありません。 大家さんやハウスメーカーのネーミングセンスに委ねられます。

転勤の間だけ貸すことはできますか?

期限付建物賃貸借という制度によりできるようになりました。
転勤に限らず、療養・親族の介護などのやむを得ない事情で、生活の本拠である建物を、一定の期間だけ使用できなくなったが、その期間の終了後にはまた戻ってくるというような場合には、その期間だけ賃貸して、期間後は更新しない契約をすれば期間後に必ず返してもらえるという制度がつくられています。
しかしこの場合は、そのやむを得ない事情を記載した書面で契約しなければなりません。

駅近くのマンションを買って将来収益にするか、郊外にマンションを買うか悩んでいます。

投資物件についての考え方ですが、都心の駅から近い利便性の良いマンションなら、入居者は見つかりやすいと思われます。 全く無いわけではないですが、空室リスクは少ないかもしれません。
しかし、ローンが残ったまま、賃貸(不動産投資)にするのは、空室リスク、賃料と維持管理費リスク、次の住宅に対する足かせなどがありますから、10年後の賃貸に出す時期までにかなりの返済をし、出来れば残高ゼロ、もしくは、かなり少ない残高にしたいところです。

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